Hva koster en ombrukskartlegging?
En ombrukskartlegging koster typisk 15 000 til 40 000 kroner for bygg under 500 m², og 40 000 til 90 000 for bygg opp til 2 000 m². Prisen styres mer av hvor sammensatt bygget er enn av arealet alene. Prosessen tar som regel én til tre uker fra oppstart til ferdig rapport.
For prosjekter over terskelen i TEK17 § 9-7 er kartleggingen uansett lovpålagt. Spørsmålet er derfor sjelden om dere skal betale for den, men hva dere får igjen for pengene.
Prisbildet
Det finnes ingen offentlig prisliste for ombrukskartlegging, og Rehub publiserer ingen. Tallene under er indikative spenn for hva som tilbys i det norske markedet, ikke et tilbud, og ikke et resultat av en prisundersøkelse.
| Byggets størrelse | Indikativt spenn | Typisk befaringstid |
|---|---|---|
| Under 500 m² | 15 000 til 40 000 kr | 1 til 2 dager |
| 500 til 2 000 m² | 40 000 til 90 000 kr | 2 til 4 dager |
| Over 2 000 m² | Fra 90 000 kr | Flere dager til uker |
Spennet innenfor hver rad er stort, og det er selve poenget. To bygg på samme areal kan ha svært ulik pris.
Hva som faktisk driver prisen
Areal er den enkleste variabelen å prise etter, og den forklarer minst.
Opp:
- Mange befaringer. Hver retur til bygget koster reisetid og oppstartstid. Et bygg som må besøkes tre ganger fordi tilgangen var dårlig, koster mer enn et som ble gjort i én runde.
- Teknisk sammensatthet. Et lager med fire materialtyper kartlegges raskt. Et sykehus eller et laboratoriebygg gjør det ikke.
- Manglende dokumentasjon. Finnes ikke tegninger, må alt måles opp fysisk. Det kan doble feltarbeidet.
- Begrenset tilgang. Bygg i drift, leietakere som må varsles, eller områder som bare kan befares utenom arbeidstid.
- Reisetid. Kartlegging krever at noen fysisk går gjennom bygget. Ligger nærmeste kartlegger tre timer unna, betaler dere for det. Se oversikten over ombrukskartleggere og sjekk hvor de faktisk sitter.
Ned:
- Fullstendige tegninger og FDV-dokumentasjon klar før befaringen.
- Tomt bygg med fri tilgang i en sammenhengende periode.
- Repeterende bygg. Femti like kontorceller kartlegges én gang og multipliseres.
- Kartlegging samtidig med miljøkartlegging. Samme befaring, to leveranser. Flere rådgivere tilbyr dette samlet, og det sparer en hel runde med reise og oppstart.
Regn på lønnsomheten slik
Sett opp fire poster. Bruk deres egne tall, ikke sjablonger.
1. Kartleggingskostnad. Innhentet pris, knyttet til leveransen.
2. Sparte avfallskostnader. Det som ombrukes, kjøres ikke bort og deponeres ikke. Hent gjeldende satser fra avfallsmottaket dere faktisk bruker, og gang med mengden kartleggingen anslår som ombrukbar. Dette er den sikreste posten i regnestykket, fordi den ikke avhenger av at noen kjøper noe.
3. Salgsverdi på materialene. Den mest usikre posten. Den forutsetter at delene lar seg demontere hele, og at det finnes en kjøper i tide. Legg inn et konservativt anslag, eller sett den til null og se om regnestykket går opp uansett.
4. Kostnader ved å realisere verdien. Demontering tar lengre tid enn riving. Materialer som ikke har kjøper med én gang, må lagres. Begge deler koster, og begge deler avhenger av prosjektet deres.
Går regnestykket opp allerede på post 1 mot post 2, er resten oppside.
Tidsbruk i praksis
| Fase | Typisk varighet |
|---|---|
| Forberedelse, innhenting av tegninger | 1 til 2 dager |
| Befaring og registrering | 1 til 5 dager |
| Vurdering av tilstand og restlevetid | 1 til 3 dager |
| Rapport og sammenstilling etter NS 3451 | 2 til 4 dager |
| Gjennomgang med byggherre | 1 til 2 dager |
Samlet blir det som regel én til tre uker. For store eller sammensatte bygg fire til seks.
Det som oftest forsinker er ikke rådgiverens kapasitet, men tilgangen til bygget. Avtalte befaringer som utsettes, forlenger hele kjeden. Planlegg kartleggingen til et vindu der bygget er tilgjengelig flere dager i strekk.
Bestill tidlig, ellers forsvinner gevinsten
Kartleggingen bør være ferdig minst åtte uker før planlagt riving.
Grunnen er enkel. Materialene må finne en kjøper før demonteringen starter, ellers ender de i containeren uansett hvor godt de er beskrevet i rapporten. Åtte uker er et minimum for å rekke å legge dem ut, få respons og avtale henting.
Bestilles kartleggingen to uker før riving, oppfyller den dokumentasjonskravet og ingenting mer. Da har dere betalt for en rapport, ikke for en gevinst.
Egen kartlegging eller innleid rådgiver
Kravet gjelder at kartleggingen blir gjort, ikke hvem som gjør den.
Kartlegg selv når dere kjenner bygget, har folk med kapasitet til befaring, og et verktøy som strukturerer dataene etter NS 3451 underveis. Da er kostnaden intern tid, og dere sitter igjen med dataene i eget system.
Leie inn når bygget er teknisk sammensatt, når dere mangler kapasitet i felt, eller når prosjektet stiller krav om uavhengig vurdering. Slik velger du ombrukskartlegger går gjennom hva dere bør avklare før dere signerer.
Uansett hvem som gjør jobben: be om dataene, ikke bare rapporten. En PDF kan leses. Den kan ikke filtreres, deles med en entreprenør eller legges ut for salg.
Den skjulte kostnaden ved dårlig struktur
Den dyreste kartleggingen er den som må gjøres om igjen.
Struktureres ikke materialene etter NS 3451, kan ikke oversikten sammenlignes med neste prosjekt, summeres på porteføljenivå eller brukes som grunnlag for klimaregnskap. Da betaler dere for den samme jobben på nytt neste gang. Forskriften krever uansett NS 3451-sammenstilling i rapporten, så det er ingen grunn til å godta noe annet.
Se bygningsdelstabellen for hva strukturen gir dere, og hva er et ombrukskartotek for hvordan dataene lever videre.
Videre lesning
- Den komplette guiden til ombrukskartlegging
- Slik gjennomfører du en ombrukskartlegging steg for steg
- TEK17 § 9-7: kravet om ombrukskartlegging
- Økonomiske fordeler ved gjenbruk av materialer
Vil dere se hva kartlegging kan gi deres prosjekt, eller hvordan dataene ser ut når de er strukturert? Ta kontakt.
Prisspennene i denne artikkelen er indikative og bygger på tilbud vi ser i det norske markedet. De er ikke en prisliste og ikke et tilbud fra Rehub. Innhent alltid pris for ditt konkrete prosjekt.
Ofte stilte spørsmål
- Hva koster en ombrukskartlegging?
- For et bygg under 500 m² ligger prisen typisk mellom 15 000 og 40 000 kroner. For 500 til 2 000 m² gjerne mellom 40 000 og 90 000. Store eller sammensatte bygg kan koste vesentlig mer. Dette er indikative spenn, ikke en prisliste. Be om pris knyttet til leveransen framfor til timer.
- Hva driver prisen opp?
- Antall befaringer, hvor sammensatt bygget er teknisk, dårlig eller manglende bygningsdokumentasjon, begrenset tilgang til lokalene, og reisetid. Areal alene forklarer mindre av prisen enn mange tror.
- Hvor lang tid tar en ombrukskartlegging?
- Vanligvis én til tre uker fra oppstart til ferdig rapport. Selve befaringen tar ofte bare noen dager. Det som styrer framdriften er tilgang til bygget og hvor mye etterarbeid som kreves for å strukturere dataene.
- Lønner ombrukskartlegging seg?
- For de fleste prosjekter over terskelen er den uansett lovpålagt, så spørsmålet er ikke om, men hva dere får igjen for den. Sparte avfallskostnader er den sikreste gevinsten. Salgsverdien av materialene kommer i tillegg, men avhenger av at delene lar seg demontere hele og at det finnes kjøpere.
- Kan vi gjøre kartleggingen selv?
- Ja, for mange prosjekter. Egne folk med kjennskap til bygget og et verktøy som strukturerer dataene underveis kommer langt. Ekstern rådgiver lønner seg når bygget er teknisk sammensatt, når dere mangler kapasitet i felt, eller når prosjektet krever uavhengig vurdering.
- Når bør kartleggingen bestilles?
- Minst åtte uker før planlagt riving, helst tidligere. Det gir tid til å finne kjøpere til materialene før demonteringen starter. Kartlegging bestilt like før riving rekker sjelden mer enn å oppfylle dokumentasjonskravet.